PERENCANAAN RUMAH SUSUN

A.       Persyaratan Teknis Rumah Susun
Sebagaimana yang diatur dalam peraturan pemerintah No. 60/PRT/1992 persyaratan teknis pembangunan rumah susun dimaksudkan sebagai landasan dalam perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, pengelolaan dan pengembangan rumah usun, dalam rangka peningkatan kualitas hidup penghuninya. Tujuannya adalah menjamin keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyamanan penghuni. Persyaratan tersebut harus dilandasi rancangan bangunan yang menggunakan koordinasi, modular dan memperhatikan karateristik daerah, kondisi alam, sosial, ekonomi dan budaya, pola tata letak dan arsitektur kota. Persyaratan  teknis tersebut meliputi:a)  Ruang
Ruang-ruang dalam rumah susun merupakan kelompok yang mempunyai fungsi dan dimensi tertentu serta memenuhi syarat penghawaan, pencahayaan, suara dan bau untuk melindungi penghuni. Dimana semua ruang-ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar.
b)  Struktur Komponen dan Bahan Bangunan
Rumah susun harus menggunakan struktur, komponen dan bahan bangunan dengan memperhatikan prinsip koordinasi modular dan memenuhi persyaratan konstruksi dari segi kekuatan dan ketahanan terhadap beban yang bekerja.
c)  Kelengkapan Rumah Susun   
Kelengkapan bangunan berupa alat transportasi bangunan, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat pengaman kebakaran, jaringan air bersih dan kotor, tempat pewadahan sampah, jaringan listrik, telekomunikasi, yang disesuaikan dengan tingkat kebutuhan. Alat transportasi  bangunan yang terdiri dari tangga, lift dan eskalator, baik bagi orang dewasa maupun anak-anak, dengan ukuran sebagai berikut:
a.    Lebar bergunan sekurang-kurangnya 120 cm.
b.    Lebar bordes sekurang-kurangnya 120 cm
c.    Lebar injakan anak tangga sekurang-kurangnya 22,5 cm
d.   Reiling (pagar pengaman) dengan ketinggian sekurang-kurangnya        110 cm.
e.    Pembuatan reiling yang berbentuk lubang memanjang jarak sisinya tidak boleh lebih dari 10 cm, dan tangga harus digunakan pada bangunan rumah susun sampai dengan 5 lantai, untuk bangunan rumah susun lebih dari 5 lantai, harus dilengkapi dengan lift dan eskalator.
d)  Satuan  Rumah Susun
Ukuran satuan rumah susun harus mempunyai standar sekurang-kurangnya 3 meter, yang terdiri dari ruang utama dan ruang lain.
e)  Bagian Bersama dan Benda Bersama
Bagian bersama merupakan rumah susun yang dimiliki secar tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun dan dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan komponen perlengkapan rumah susun.
f)  Kepadatan dan Tata Letak Bangunan
Kepadatan lingkungan suatu rumah susun memperhitungkan nilai koefisien lantai bangunan (KLB), ketinggian dan kedalaman bangunan serta penggunaan bangunan untuk mencapai optimasi hasil guna. Disamping itu pertimbangan nilai koefisien dasar bangunan (KDB) yaitu merupakan perbandingan luas dasar bangunan dengan luas lantai peruntukan.
g)  Landasan Hukum Kepemilikan Rumah Susun
Secara garis besar memuat ketentuan sebagai berikut:
a.    Setiap hak milik atas satuan rusun adalah kepemilikan  atas satuan rusun yang digunakan secara terpisah, yang meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama di lingkungan rusun tersebut.
b.    Batas-batas untuk satuan rusun dan besarnya hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama disahkan dicantumkan secara jelas dalam  sertifikat  Hak Milik atas Satuan Rusun oleh pihak yang berwenang
c.    Pembangunan rusun dapat dilakukan  diatas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai sesuai dengan peruntukan tanahnya.
Setiap pemilik satuan rusun mendapat sertifikat hak milik atas satuan rusun yang terdiri atas: a) Salinan buku tanah dan surat ukur tanah, b) Gambar denah satuan rusun yang bersangkutan, c) Penjelasan mengenai besarnya hak bersama. Yang kesemuanya itu merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan.

B.       Peraturan PU Berkenaan dengan Bangunan Hunian Vertikal
Dalam merencanakan hunian vertikal, ada ketentuan yaitu Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 60/PRT/1992, (Bisma Sutedjo, Suwondo,1993), sebagai berikut:
a.    Ruang, semua ruang kecuali gudang harus terang dan segar alami.
b.    Struktur, komponen dan bahan bangunan, demi keselamatan, reiling tangga terdiri dari unsur vertikal berjarak 10 cm.
c.    Kelengkapan hunian vertikal, Kamar pembantu, dapur, serta kamar mandi dan cuci terdapat sebuah balkon pelayanan (service balcony). Daerah pelayanan ini dapat dicapai secara terpisah namun masih terkontrol dari pintu masuk ke unit hunian.
d.   Satuan unit vertikal, ditentukan ukuran minimun untuk tiap ruang.
e.    Bagian dan benda bersama, Ruang bersama seperti lobi lift, tangga, dan koridor mempunyai kemungkinan untuk melihat keluar.
f.     Kepadatan dan tata letak bangunan. Lepas dari kepadatan yang ingin dicapai, jarak antara bangunan, kedudukan dan ukuran bangunan memiliki pertimbangan meliputi: privasi, pencapaian, orientasi terhadap angin dan matahari, pemandangan dan sikap terhadap lingkungan. Jarak antar bangunan ditentukan oleh udara yang bisa lewat dan pencahayaan alami yang harus dapat diterima. Kedudukan bangunan yang satu terhadap yang lain sebaiknya menjaga kebutuhan privasi.
g.    Prasarana lingkungan, perlu dirancang jalan setapak dan jalan kendaraan yang tidak saling melintasi.
h.    Faslitas bangunan, Hal ini menyangkut penataan kota dalam skala yang lebih besar sebagai sebuah total sistem dengan kelompok hunian vertikal yang mengitari sebuah pusat lingkungan dengan semua fasilitas yang dibutuhkan sebagai subsistemnya.

C.      Fungsi dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Rumah susun berfungsi sebagai hunian atau tempat tinggal yang dibangun secara vertikal akibat dari semakin terbatasnya  lahan pada daerah perkotaan serta tingginya harga lahan dan merupakan alternatif pemecahan permukiman kumuh (peremajaan lingkungan). Maksud atau tujuan utama dari dibangunnya  rumah susun termuat dalam Undang-undang No. 15 pasal 3 tahun 1985 tentang pembangunan rumah susun yaitu:
a.    Untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,    terutama masyarakat berpenghasilan rendah yang menjamin kepastian hukum dalam pemamfaatannya.
b.    Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan   dengan memperhatikan kelestarian sumberdaya alam dan menciptakan lingkungan permukiman yang lengkap, serasi dan seimbang. 
Dalam lampiran Keputusan Menteri Negara Perumahan dan Permukiman No. 10/KPTS/M/1999, tentang “Kebijakan dan Strategi Pembangunan Rumah Susun Sederhana” pada Bab III Landasan Hukum dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun, disebutkan bahwa tujuan pembangunan rumah susun adalah :
a.    Umum
a)      Memenuhi kebutuhan penduduk akan tempat tinggal
b)      Mewujudkan rumah yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat.
c)      Memperkenalkan masyarakat akan kebiasaan hidup di rumah susun.
d)     Mengurangi dampak lingkungan akibat pembangunan pemukiman kota yang ekspansif.
b.    Khusus
a)      Menyediakan tempat tinggal dalam bentuk rumah susun terutama di kota metropolitan dan kota besar, bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah.
b)      Melaksanakan pembangunan permukiman yang berkelanjutan dan efisiensi lahan.
c)      Terciptanya lingkungan permukiman yang dapat menopang tumbuh dan berkembangnya kehidupan eksosbud keluarga.
d)     Mendorong Pemerintah daerah untuk mulai menyelenggarakan pembangunan permukiman secara vertikal melalui pembangunan rumah susun sederhana.
e)      Mendorong partisipasi masyarakat dan pihak swasta dalam penyediaan rumah susun sederhana.

D.      Jenis-Jenis Rumah Susun
Untuk jenis rumah susun dapat dikategorikan ke dalam beberapa bagian diantaranya : (Sumber : Acuan Perancangan Dilyanto. P.R, Perencanaan Rumah Susun Sewa Di Kendari, pada 2008, Neuferts, Ernest, 1992, Data Arsitek Jilid 2, Erlangga, Jakarta.)
1.    Berdasarkan latar belakang sosial penghuni, maka rumah susun dapat digolongkan:
a)    Rumah susun untuk karyawan milik Industri / jawatan pemerintah.
Rumah susun ini dibangun oleh instansi pemerintah dan direncanakan untuk memberikan fasilitas hunian bagi karyawannya. Standar perencanaan ditentukan berdasarkan anggaran biaya yang disediakan dan golongan atau status sosial.
b)   Rumah susun kaum buruh / karyawan.
Rumah susun untuk menjamin perumahan bagi karyawan / buruh dari instansi swasta. Rumah susun ini mempunyai standar perencanaan yang ekonomis dan fasilitas privasi yang sangat minim namun tetap memperhatikan standar yang ada.
c)    Rumah susun hak sewa (Rusunawa).
Rumah susun ini dibangun oleh swasta atau pemerintah bertujuan untuk mendapatkan keuntungan dari tiap unit hunian yang disewakan pengelolaan bangunan tetap dilakukan dan menjadi tanggung jawab pemilik atau pengelola.

d)   Rumah susun hak milik (Rusunami).
Rumah susun jenis ini mempunyai banyak persamaan dengan rumah susun untuk dipersewakan, perbedaannya adalah dalam pemilikan dan pengelolaan bangunan, dimana setelah dimiliki pengelolaan dan pemeliharaan bangunan menjadi tanggung jawab penghuni.
2.    Berdasarkan sistem kepemilikannya, rumah susun dapat dibagi menjadi tiga jenis yaitu:
a)   Sistem Sewa (rental project)
ü Penghuni membayar kepada pemilik/pengelola bangunan sesuai dengan perjanjian dan jangka waktu tertentu.
ü Sewa-beli, uang sewa berlaku sebagai angsuran pembelian, sehingga bila angsuran tersebut telah memenuhi harga yang telah ditetapkan, maka unit hunian tersebut dapat menjadi milik penghuni namun pengelolaan bangunan tetap dilaksanakan oleh pemilik/pengelola.
ü Sewa kontrak, penghuni membayar uang sewa sesuai dengan persetujuan perjanjian yang berlaku, biasanya masa kontrak antara 1-3 tahun dan setelah itu dapat dilakukan kembali perjanjian baru, sesuai dengan kesepakatan bersama.
b)   Sistem Kooperatif (cooperative)
Pada sistem ini, penghuni menjadi anggota baru suatu koperasi penghuni yang secara formal diberi hak untuk menempati rumah susun dan disertai fasilitas yang lengkap dan memadai. Sistem ini bertujuan tidak untuk mencari untung.
c)    Sistem Condominium
Pada sistem ini masing-masing penghuni adalah sebagai pemilik, dan sebagai kepemilikan dengan penghuni lain pada fasilitas berupa ruang bersama, hall, tangga, parkir, dan sebagainya. Untuk perawatan dan pemeliharaan bangunan serta ruang-ruang yang ada dilakukan oleh suatu badan usaha sebagai pihak pengelola dengan menarik bayaran kepada masing-masing penghuni.
3.    Berdasarkan ketinggian bangunan, jenis  rumah susun dibagi menjadi tiga bagian yaitu:
a)    Rumah susun bertingkat rendah, merupakan tipe rumah susun dengan ketinggian bangunan sampai dengan 2 lantai.
b)   Rumah susun bertingkat sedang, tipe rumah susun ini dengan ketinggian 4 lantai.
c)    Rumah susun bertingkat tinggi, merupakan tipe rumah susun yang biasanya disebut dengan apartement dengan ketinggian bangunan lebih dari empat lantai.

4.    Berdasarkan massa bangunan, bentuk dasar bangunan rumah susun, terdiri atas:
a)    Slab Form
Bentuk ini dipakai pada rumah susun dengan ketinggian 2-4 lantai, dimana pencapaian menuju unit-unit hunian dengan menggunakan tangga.
b)   Tower Form
Dipergunakan pada bangunan rumah susun/apartemen dengan ketinggian bangunan diatas 5 lantai dan pencapaiannya digunakan lift. Sedangkan penggunaan tangga biasanya pada saat - saat darurat.
c)    Riant Form
Bentuk ini yang dikenal penggunaannya pada rumah susun mewah (Apartemen).

Bentuk ini adalah gabungan antara slab form dan tower form, pada umumnya segala fasilitas kegiatan bersama berada pada bentuk slab form dengan pertimbangan mudah dalam pencapaian dan dapat menampung segala kegiatan yang ada.

Download serta lihat artikel lainya di sini dan salam sukses semoga bermanfaat

MY LIST BLOG